kamulaştırma (istimlak)
ARAZİ NİTELİĞİNDE Kİ TAŞINMAZLARDA KAMULAŞTIRMA (İSTİMLAK) ESASLARI
Kamu yararının gerektirdiği hallerde gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmazların, kaynakların ve irtifak haklarının bedeli peşin veya bazı hallerde taksitle ödenmek kaydıyla belirli esas ve usuller çerçevesinde anlaşarak ya da zorla alınmasına kamulaştırma (istimlak) denilmektedir. Kamulaştırma 2942 s. Kamulaştırma Kanunu çerçevesinde yapılmaktadır. İşbu yazıda Kamulaştırma Kanunu, Yargıtay kararları ve bilimsel tespitler göz önünde bulundurularak taşınmaz değer tespiti ilkeleri irdelenecektir.
1. Genel Olarak
Kamulaştırma Kanunu 11/f'deki düzenlemeye göre; " Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın kamulaştırma tarihindeki mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirinin, " tespit edilmesi gerekmektedir. Mezkur hüküm gereğince taşınmazın vasfı (arsa, arazi, çayır), niteliği (sulu, susuz), sınıfı (1. sınıf sulu, susuz, 2. sınıf sulu, susuz vs.) mevkii, konumu, yüzölçümü, geometrik şekli, toprak yapısı, yerleşim yerine uzaklığı, ulaşım yolları, hali hazır durumu, su kaynağı vs. gibi taşınmazın değerini etkileyen tüm faktörler tespit edilmelidir.
1.1. Taşınmazın Homojen Yapıda Olması Halinde
Eğer taşınmaz homojen bir yapıya sahip olması eş söyleşiyle her bölgesinde aynı özelliklere sahip olması halinde sahip olduğu özellikler göz önünde bulundurularak taşınmazın tamamı için aynı değer verilebilecektir.
1.2. Taşınmazın Homojen Yapıda Olmaması Halinde
Eğer taşınmaz kendi içerisinde farklılık arz etmesi halinde ise, özellik arz eden kısımlar ayrı ayrı tespit edilip özellikleri dikkate alınarak ayrı ayrı değer tespiti yapılmalıdır. Örneğin 10.000,00 m2'lik bir taşınmazın 5.000,00 m2'lik kısmı düz ve düze yakın (% 0-2 arasında eğimde bulunması) ve kalan 5.000,00 m2'lik kısmında ise % 3 - 4 derece eğimli olduğu düşünüldüğünde hesaplama şu şekilde yapılmalıdır. 5.000,00 m2'lik alan 1. sınıf arazi olarak hesaplanmalı, diğer kısım ise 2. sınıf arazi olarak kabul edilerek değer belirlenmeli ve bulunan değerler toplamı taşınmazın nihai değeri olarak tespit edilmelidir. Yine büyük bir arazinin bir köşesinde bulunan su kaynağı arazinin tamamına sulu arazi vasfını bilimsel esaslar açısından veremez. Zira su kaynağının ne kadar bir alan için yeterli olduğu bilimsel yollarla belirlenerek, yeterli alan için sulu arazi hesabı yapılmalı, diğer arazi parçası içinse kuru arazi özellikleri dikkate alınarak hesaplama yapılmalıdır.
2. Taşınmaz Bedeli Hesaplamasında Kullanılan Veriler
2.1. İl/İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü Verileri
Arazi niteliğinde ki taşınmazın net geliri hesaplanırken ciddi istatistiki bilgilere dayalı olarak hazırlanan yaygın münavebeye ilişkin ortalama verim, maliyet ve toptan satış fiyatını gösterir İl/İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü verilerin esas alınması gerektiği Yargıtay kararları ile sabittir. Ancak diğer resmi kurumların da görüşünün alınması ve bir birine aykırı durumların olmaması gerekmektedir. Diğer resmi kurum görüşleri de önem arz etmektedir. Bu kapsamda civar İl/İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü verileri, toptan fiyatları belirleyen hal verileri, borsa verileri, ortalama ürün verimleri için Şeker Fabrikası verileri (kantar vs.), ziraat fakülteleri verileri, akademik çalışmalar vs. Hepsi bir bütün olarak değerlendirilmesi yapılması gereklidir. Makul ve haklı gerekçelerle farklılaşmalar mümkün olabilecektir.
Örnek Yargıtay Kararları;
"... Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarında ise özel ve dikkate alınması gereken haklı bir neden bulunmadıkça tarım arazilerinin olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelir üzerinden bilimsel yöntemle yapılacak değerlendirmede münavebeye alınacak ürünler için aynı Kanun'un 4650 Sayılı Kanun ile değişik 15. maddesinin son fıkrası hükmü uyarınca, kamulaştırma belgelerinin mahkemeye verildiği gün itibarıyla dekar başına elde edilecek ortalama verim, üretim gideri ve toptan satış fiyatına dair olarak ciddi istatistiki bilgilere dayalı olduğu bilinen o yerdeki tarım müdürlüğü verilerinin esas alınması aranmaktadır ". ( Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 05.02.2018 tarih ve 2017/20809 E. 2018/810 K. Sayılı İlamı)
2.2. Tarım ve Orman Müdürlüğü Verilerinin 3-5 Yıllık Ortalamasının Alınması
Yargıtay kararlarına göre ürün verim miktarları, masraflar ve fiyatlarının tespitinde; Tarım ve Orman İl/İlçe Müdürlüğü verilerinin dikkate alınması gerekmektedir. Ancak gelir analizinin bilimsel ilke ve esaslara göre tek yılın ürün verimleri değil de, mümkün olduğunca birkaç yılın gerçekleşen ürün verimlerinin ortalamasının alınarak yapılması zorunludur. Zira her yıl tarım koşulları, yağış miktarı, bölgede kuraklık olup olması ya da zirai don olaylarına göre değişebilmektedir. Bir yıl verim miktarları çok yüksek olabilirken, ertesi yıl düşük olabilmektedir. Tek yılın baz alınması, davacı ve davalı taraf için de haksızlıklara yol açabilir. Bu sebeple net gelir hesabında kullanılan İl/İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü verilerinin son üç ya da beş yılın ortalaması alınarak tespit edilmesi, net gelirin daha sağlıklı hesaplanmasını sağlayacaktır. Aşağıda verilen Yargıtay Kararlarında da benzer durumlar vurgulanmıştır.
Örnek Yargıtay Kararları;
"...Dosyadaki delil ve belgelerden dava konusu taşınmazın bulunduğu bölgedeki meyve
ürünlerinin 2012 yılı itibariyle verim miktarlarının olağan dışı değişkenlik
GÖSTERDİĞİ ANLAŞILMAKTADIR. Bu durumda; değerlendirme yapılırken, ceviz, elma,
kiraz, kayısı ürünlerinin dekar başına verim miktarları yönünden son
yılların ortalamasının alınması gerektiğinin düşünülmemesi , ...
Doğru Görülmemiştir..." (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 26.02.2018 tarih ve
2016/25133 E., 2018/2855 K. sayılı ilamı)
"… Değerlendirme yapılırken, kirazın dekar başına verim miktarı yönünden
son yılların (3 yıl ve öncesi) ortalamasının alınması gerekirken ,
yazılı şekilde inceleme ile hüküm kurulması, doğru görülmemiştir…" (Yargıtay 5.
Hukuk Dairesi 4.10.2016 tarih ve 2015/26088 E. 2016/13760 K. Sayılı ilamı)
"Tarım arazisi niteliğindeki taşınmazın değeri tespit edilirken
bilirkişilerce dekara verimin son yılların (yapılan uygulamalarına göre 5 yıl)
ortalamasının esas alınması gerekir. " (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi
11.3.2015 tarih ve 2014/26253 E. 2015/4423 K. sayılı)
"...Tarım arazisi niteliğindeki taşınmazların değeri tespit edilirken bilirkişilerce
dekara verimin son yılların ortalamasının ve değerlendirme yılına dair
hasat dönemi ortalama kg. satış fiyatının esas alınması gerekir ...."(Yargıtay
5. Hukuk Dairesi 03.07.2017 tarih ve 2016/15919 E., 2017/17263 K. Sayılı İlamı)
2.3. Tarım ve Orman Müdürlüğü Dekar Başına Yıllık Ortalamasının Alınması
Yukarıda belirtilen Tarım ve Orman Müdürlüğü verilerinin son 3 - 5 yıllık ortalamanın
alınması taşınmaz değerini hesaplama da daha doğru bir yöntem olmakla birlikte, eğer
verimlerde değişim olmaması veya kabul edilebilir değişimler olması halinde
kamulaştırma tarihinde ki ortalama ürün miktarı, üretim masrafları ve toptan satış
fiyatı nazara alınarak hesaplama yapılabilecektir.
Yargıtay tarafından da mutat münavebede ürünlerinin kamulaştırma tarihinde açıklanan
Tarım ve Orman Müdürlüğü ortalama verimleri nazara alınarak hesaplama yapılması
gerektiği kabul edilmektedir. Ortalama verimler göz önünde bulundurularak net gelir
hesabına göre değer biçilmesi gerekmektedir.
Örnek Yargıtay Kararları;
"…Bilirkişi raporunda münavebeye esas alınan ürünlerin TÜİK'in yayınladığı
Bitkisel Üretim İstatistikleri üretim girdileri ve Bölge İl ve İlçe Tarım
Müdürlüklerinden gelen resmi verilere göre; fasulyenin dekar başına ortalama verimi
250 kg. olduğu halde 450 kg., karpuz verimi 3750 kg. olduğu halde 5.000 kg. alan
bilirkişi raporu hükme esas alınmak suretiyle fazla bedel tespiti,…. doğru
görülmemiştir." (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 16.11.2015 tarih ve 2015/8638 E.
2015/20855 K. sayılı ilamı)
" ... Bilirkişi raporunda münavebeye esas alınan ürünlerin İl, Gıda Tarım ve
Hayvancılık Müdürlüğünden gelen resmi verilere göre; şeker pancarının dekar
başına ortalama verimi 6000 kg olduğu halde, 7000 kg, karpuz verimi 5000 kg
olduğu halde, 6000 kg alınmak suretiyle fazlaya hükmedilmesi,... Doğru olmadığı
gibi ... " (Bölge Dosyası - Muş 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
Dosyası)(Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 10.11.2015 tarih ve 2015/9043 E., 2015/20097 K.
sayılı İlamı)
"... Ancak; Aynı bölgeden Dairemize intikal eden, buğday, patates, fiğ münavebesinin
uygulandığı dosyalar münavebe sistemi yönünden Dairemizce onandığından,
belirtilen ürünlerin 2016 yılı dekar başına ortalama verim miktarları ile hasat
dönemindeki ortalama kilogram satış fiyatları ve üretim masrafları Gıda, Tarım
ve Hayvancılık İl Müdürlüğü'nden getirtilip , yukarda belirtilen
münavebe sistemi uygulanmak suretiyle sonucuna göre karar verilmesi gerekirken 2015
verileri uygulanarak buğday, silajlık mısır, patates, yulaf, arpa, şekerpancarı
münavebesi ile değer biçilen rapora göre hüküm kurulması, Doğru görülmemiştir..."
(Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 12.03.2018 tarih ve 2016/23802 E., 2018/4216 K. Sayılı
İlamı)
"...Değer biçmede esas alınan münavebe ürünlerinin 2014 yılı dekar başına
ortalama verim miktarları ile hasat dönemindeki ortalama kilogram satış
fiyatları ve üretim masrafları Gıda, Tarım ve Hayvancılık İl Müdürlüğünden
getirtilerek , bilirkişi kurulundan ek rapor alınıp sonucuna göre
karar verilmesi gerekirken..." (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 14.06.2016 tarih ve
2015/23083 E., 2016/11889 K. Sayılı İlamı)
2.4. Üretim Masrafları
Üretim masrafları, kamulaştırmaya tabi taşınmazın net gelirini bulmada önemli yeri bulunan bir faktördür. Üretim masraflarının eksik yada fazla alınması net gelir yöntemi uygulanmasında hatalı sonuçlar verecek ve eksik veya fazla hesaplamalara neden olabilecektir. Ortalama verimler ve toptan satış fiyatı çarpılmak ve üretim masrafları düşülmek sureti ile taşınmazın net geliri bulunmalıdır. Üretim masraflarının eksik veya fazla konulması taşınmazın net gelir yöntemine göre değerinin tespitinde değerin eksik yada fazla bulunmasına neden olacaktır. Bu sebeple üretim masraflarının taşınmaz özelinde de göz önünde bulundurulmalı ve özel bir masraf gerektirmesi halinde bu özel masrafta üretim masraflarına eklenmelidir
Örnek Yargıtay Kararları;
" ...Hükme esas alınan bilirkişi raporunda dava konusu taşınmazın
motopomp vasıtasıyla sulandığı belirlendiğinden sulama masrafının araştırılarak
üretim masraflarına ilave edilmesi gerektiği halde , taşınmaza değer
biçilirken münavebeye esas alınan ürünlerin 2014 yılı Gıda Tarım ve Hayvancılık
Bakanlığı İlçe Tarım Müdürlüğünün resmi verilerine göre belirlenen sulama masrafı %
50 arttırılarak hesap yapan bilirkişi raporu hükme esas alınmak suretiyle yazılı
şekilde karar verilmesi, Doğru görülmemiştir..." (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi
13.12.2017 tarih ve 2017/25235 E., 2017/28479 K. Sayılı ilamı)
"... Hükme esas alınan bilirkişi raporunda dava konusu taşınmazın motopomp
vasıtasıyla sulandığı belirlendiğinden sulama masrafının araştırılarak üretim
masraflarına ilave edilmesi gerektiği halde , taşınmaza değer biçilirken
münavebeye esas alınan ürünlerin 2014 yılı Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı İlçe
Tarım Müdürlüğünün resmi verilerine göre belirlenen sulama masrafı % 50 arttırılarak
hesap yapan bilirkişi raporu hükme esas alınmak suretiyle yazılı şekilde karar
verilmesi,..."(Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 13.12.2017 tarih ve 2017/21042 E.,
2017/28480 K.)
"... 1) Bilirkişi raporunda münavebeye esas alınan fıstık, buğday ve mercimeğin
dekar başına ortalama verim ve hasat dönemi toptan satış fiyatları ile üretim
masraflarına ait resmi veriler getirtilip dekar başına ortalama verim ve birim
fiyatı ortalamaları ile üretim masrafları denetlenmeden karar verilmesi,
2) Taşınmazın bir dekarında alınabilecek brüt gelirinden, indirilmesi gereken üretim
masraflarının; Türkiye ortalaması dikkate alındığında 1/3'ünden az
olamayacağı gözetilmeden , fıstık masrafının daha az alınması
sureti ile fazla bedel tespiti , Doğru görülmemiştir..."(Yargıtay 5.
Hukuk Dairesi 12.02.2018 tarih ve 2017/30615 E., 2018/1495 K.)
3. Kapitalizasyon Faiz Oranı
3.1. Genel Olarak Kapitalizasyon Faiz Oranı
Arazinin rantı ile satış değeri arasındaki oranı ifade eden kapitalizasyon faiz
oranın belirlenmesinde, arazinin verimine ve satış değerine etkili olabilecek tüm
özelliklerin dikkate alınacağı bilimsel ilkeler ve Yargıtay Kararlarında sıklıkla
ile ifade edilmektedir. Bu sebeple kapitalizasyon faiz oranı tespit edilirken
taşınmazın tüm özellikleri dikkate alınarak faiz oranı tespit edilmelidir. Soyut ve
gerekçeden uzak belirleme bilimsel ve Yargıtay kararlarına uygun
değildir.
Yargıtay kararlarında da ifade edildiği gibi; "… geniş kapsamlı araştırma
ve belgelendirilen anketlere dayalı olarak saptanan o bölgeye ait ortalama faiz
oranı , belli bir arazinin kıymetinin takdirinde hareket noktası
alınmak üzere kullanılır. Kıymeti takdir edilecek arazinin, bedelinin
belirlenmesinde uygulanacak kapitalizasyon faiz oranı ise, bütün
ayırıcı nitelikleri ( kent ve kasabaya yakınlığı; ulaşım olanakları, ürünün
değerlendirme kolaylığı, arazinin şekli, verimi, yüzölçümü, taşınmaz toprağının
kompozisyonu, sulu-susuz olduğu, meyil oranı gibi) belirlendikten sonra
saptanır . Araziye uygulanacak faiz oranı, saptanan bu
niteliklere göre azalıp çoğalacaktır " (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun
6.3.1996 tarih ve 1996/18-43 E., 1996/129 K. sayılı kararı ile Yargıtay Hukuk Genel
Kurulu'nun 04.04.2007 tarihli ve 2007/5-160 E. 2007/189 K. sayılı Kararları).
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 1996/18-23 E., 1996/129 K. sayılı Kararına göre
Kamulaştırma Kanununun 11. maddesinin 3. fıkrasının (f) bendi gereğince arazi,
taşınmazın kamulaştırma tarihindeki mevkii ve şartlarına ve olduğu gibi kullanılması
halinde getireceği net gelirine göre değerlendirilir. Değerlendirme; net gelirin
esas alınması, kapitalizasyon faizinin uygulanmasını gerektirir. Arazinin rantı
(net geliri) ile o arazinin satış değeri (çıplak değer) arasındaki oran olarak
tanımlanan kapitalizasyon faizi, belli bir bölgede, aynı yıl içerisinde aynı tür
tarımsal üretimin yapıldığı aynı vasıf ve karakterdeki arazinin gerçek satış
bedeli ile net geliri belirlendikten sonra oranlanarak bulunur. Bir yıl içinde
bölgede satışı yapılan tüm arazilerin dekar başına, fiyatı tespit edilip
ortalama dekar fiyatı bulunduktan; aynı arazi parçalarının herbirinin dekar
başına net gelir de saptanıp, yine ortalama net geliri belirlendikten sonra her
iki ortalama rakamın birbirine olan oranı, yüzde ile ifade edilen kapitalizasyon
faizidir. Bulunan bu oran, aynı yıl içinde o bölgede cari ortalama
kapitalizasyon faiz oranını ifade eder. Bu oran, o bölgedeki araziler için
bir baz olarak hareket noktasını oluşturur. Bu ortalama oranın, kıymeti takdir
edilen araziye uydurulması gerekir. Bu kısa açıklamadan anlaşılacağı üzere, geniş
kapsamlı araştırma ve belgelendirilen anketlere dayalı olarak saptanan o bölgeye
ait ortalama faiz oranı, belli bir arazinin kıymetinin takdirinde hareket
noktası alınmak üzere kullanılır . Kıymeti takdir edilecek arazinin,
bedelinin belirlenmesinde uygulanacak kapitalizasyon faiz oranı ise, bütün ayırıcı
nitelikleri ( kent ve kasabaya yakınlığı, ulaşım olanakları, ürünün değerlendirme
kolaylığı, arazinin şekli, verimi, yüzölçümü, taşınmaz toprağının kompozisyonu,
sulu-susuz olduğu, meyil oranı gibi ) belirlendikten sonra saptanır. Araziye
uygulanacak faiz oranı, saptanan bu niteliklere göre azalıp çoğalacaktır.
3.2. Kapitalizasyon Faiz Oranında Yargıtay Uygulaması
Türkiye de taşınmazlar için bölgesel ve geniş çaplı bir araştırma yapılmadığı yada
çok az olduğu için kapitalizasyon faiz oranında kalıplaşmış oranlar kullanmaktadır.
Ancak bu kalıplaşmış oranlar bilimsel ve geniş çaplı araştırma bulunmayan bölgeler
için geçerlidir. Eğer bölgede bilimsel ve geniş çaplı araştırma varsa bu çalışmalara
itibar etmektedir.
Yargıtayın yakın tarih için kalıplaşmış oran uygulamalarında sulu arazi için % 5,
kuru arazi için % 6 olarak uygulanmakta iken, 2015-2016 yıllarından itibaren sulu
arazi için % 4, kuru arazi için % 5 olarak uygulamış, ancak 2018 yılından itibaren
ise katı uygulamasından vazgeçmiştir. Yargıtay 2018 yılı içtihatlarından taşınmazın
niteliği, konumu ve yüzölçümü gibi faktörlere göre kapitalizasyon faiz oranı
belirlenmesi yöntemine geçmiştir. Bu sebeple Yargıtayın kalıplaşmış oran
uygulanmasında esneklik sağladığı ve taşınmazın niteliği, yüzölçümü, konumu,
geometrik şekli, ulaşım ve pazarlama olanakları vs. gibi taşınmazın değerini
etkileyen tüm faktörleri göz önünde bulundurarak kapitalizasyon faiz oranı belirleme
yöntemine geçtiğini kabul etmek gerekmektedir.
Örnek Yargıtay Kararları;
" ... Arazi niteliğindeki Afyonkarahisar İli Emirdağ İlçesi Eskiakören Köyü, 1041
parsel sayılı taşınmaza... Taşınmazın sulu tarım arazisi niteliği, konumu ve
yüzölçümü dikkate alındığında değeri belirlenirken kapitalizasyon faiz oranının
% 5 uygulanması gerekirken , bu oranın % 6 kabulü ile az bedel
tespiti, ... " Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 07.03.2018 tarih 2017/17101 E.,
2018/3691 K. İlamı (Afyonkarahisar İli, Emirdağ İlçesi)
" ... Arazi niteliğindeki Afyonkarahisar İli Emirdağ İlçesi Eskiakören Köyü, 1070
parsel sayılı taşınmaza... Taşınmazın sulu tarım arazisi niteliği, konumu
ve yüzölçümü dikkate alındığında değeri belirlenirken kapitalizasyon faiz
oranının % 5 uygulanması gerekirken , bu oranın % 6 kabulü ile az
bedel tespiti,... " Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 07.03.2018 tarih 2017/17281 E.,
2018/3692 K. İlamı (Afyonkarahisar İli, Emirdağ İlçesi)
" ... Sulu tarım arazisi niteliğindeki Kıyıgören Köyü 104 parsel sayılı taşınmaza...
Dava konusu taşınmazın niteliği yüzölçümü ve konumu nazara alındığında
kapitalizasyon faizinin % 5 oranında uygulanması gerekirken , bu
oranın % 6 kabulü suretiyle eksik bedel tespiti..." Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin
27.02.2018 tarih 2017/12985 E., 2018/2964 K. İlamı (Hatay İli, Altınözü İlçesi)
4. Objektif Değer Artışı
Öyle bazı taşınmazlar var ki, net gelir hesabına göre değer tespiti haksızlık
yaratabilmektedir. Zira bu tip taşınmazlar objektif olarak diğer taşınmazlardan daha
değerlidir. Haksızlık yaratma ihtimaline karşı kanun koyucu bu durumunda taşınmaz
değerini etkilediğini kabul etmektedir. Bu durum gerekçe göstermek kaydı ve bunun
Yargı organlarınca kabul edilmesi halinde taşınmazın değerine olumlu olarak
yansımaktadır.
Önceden objektif değer artışı ile ilgili olarak herhangi bir kısıtlama yokken
19.04.2018 tarihinde Kamulaştırma Kanunu madde 11'in 11/i bendine eklenen hükümle
birlikte objektif değer artışı somutlaştırılmış ve sınır getirilmiştir. Yasal
düzenleme ve yasal düzenlemenin gerekçesi aşağıda verilmiştir.
7139 Sayılı Kanun ile değişik 2942 Sayılı Kanunun 11. Md.11/i (19.04.2018) "
Bu fıkrada belirtilen unsurlara göre tespit edilen arazi bedelinin yarısını
geçmemek ve her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla bedelin tespitinde
etkili olacak diğer objektif ölçüleri " olarak
değiştirilmiştir.
Yeni yasal düzenleme yapılması zorunluluğu - GEREKÇE:
Entansif Tarım Yapılması (Üretim Maliyetleri Brüt Gelirin % 50'sinden fazla ise)
:% 3
Parsel Büyüklüğünün Bölge / Yöre Ortalamasından Küçük Olması :% 3
Köy veya Mahalle Yerleşim Yeri İçinde Olması :% 10
Köy veya Mahalle Yerleşim Yeri Sınırında Olması :% 4
Uygulama İmar Planı Sınırına Uzaklığı (0 - 1 Km) :% 15
Belediye Mücavir Sahası İçinde Olması : %10
İller Arası veya Uluslararası Yola Sınır Olması :% 5