kiralar hakkında hususi hükümler
kiralar hakkında hususi hükümler
KİRALAR HAKKINDA HUSUSİ HÜKÜMLER VE KİRALANAN TAŞINMAZLARIN TAHLİYESİ
ADİ KİRA VE HASILAT KİRALARI İÇİN ÖDEME EMRİ VE İTİRAZ MÜDDETİ:
MADDE 269
(Değişik madde: 18/02/1965 - 538/109 md.)
Takip adi kiralara veya hasılat kiralarına mütedair olur ve alacaklı da talep ederse
ödeme emri, Borçlar Kanununun 260 ve 288 inci maddelerinde yazılı ihtarı ve kanuni
müddet geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması
istenebileceği tebliğini ihtiva eder.
Bu tebliğ üzerine borçlu, yedi gün içinde, itiraz sebeplerini 62 nci madde hükümleri
dahilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur. Borçlu itirazında, kira akdini ve
varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse, akdi
kabul etmiş sayılır.
İtiraz takibi durdurur. İtirazın tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın
kaldırılmasını istemiyen alacaklı, bir daha aynı alacaktan dolayı ilamsız icra
yoliyle takip yapamaz.
Borçlar Kanununun 260 ıncı maddesinin kiralayana altı günlük mühletin hitamında akdi
feshe müsaade ettiği hallerde itiraz müddeti üç gündür.
Kiralanan taşınmazların ilamsız takip yoliyle (gerek kira bedelinin ödenmemesi
gerekse diğer nedenlerle) tahliyesi için Örnek 1 ibareli (takip talebi) kullanılır.
Bunun üzerine, İcra Müdürlüğünce örnek 13 ödeme emri düzenlenerek borçluya tebliğ
edilir. Takip talebinde alacaklının Tahliye isteğinin açıkça belirtilmesi gerekir.
Aksi takdirde ihtarlı ödeme emri tebliği mümkün değildir. (Bu durumda kira alacağı
hakkında sadece kira alacağına ilişkin ilamsız icra takibi yaptığının kabulü ile
borçluya örnek 7 ödeme emri tebliği gerekecektir.) Ödeme emrine 7 gün içinde itiraz
edilebilir, 30 gün içinde de borç ödenebilir.Ödeme emrinde bu hususların yanı sıra
kira alacağının neden oluştuğu ve hangi aylara ilişkin kira bedeli veya kira
farkının istendiğinin açık olarak yazılması gerekir. Bu hususlar takip talebinde
belirtilmemişse icra müdürünce takip talebinde gösterilen olguların alacaklıya
açıklattırılması gerekir. Bu takip biçiminde kira sözleşmesi yazılı akte dayanırsa
bu takdirde yazılı kira sözleşmesinin aslının veya borçlu adedinden bir fazla
alacaklı veya vekilince onaylanmış örneğinin ibrazı zorunludur. Ancak kira akti
sözlü akte de dayanabilir. Bu hususun takip talebinde belirtilmesi halinde icra
müdürü takibi kabul etmek zorundadır.
Alacaklı, kiracısı (borçlu)na karşı açtığı kira tespit davası sonunda aldığı ve
kesinleşme şerhi bulunan kira tespit kararına dayanarak kira bedeli ve kira farkı
alacaklarını bu takipte isteyebilir. Bu durumda kira tespit ilamının kesinleşme
şerhi icra müdürünce re'sen aranmalıdır. Öte yandan, tesbit ilamının bir örneğinin
icra dosyasına ibrazı da zorunludur. İcra takibi yazılı sözleşmeye dayanıyorsa
sözleşmenin aslı ve örneğinin ibrazı zorunlu değildir. Borçlu (davalı) tesbit
ilamında vekille temsil edilmişse, bu takdirde ödeme emrinin vekile tebliği zorunlu
değildir.
İlamsız tahliye takibi için yetkili icra dairesi, HUMK'nun yetkiye ilişkin
hükümlerine göre belirlenir. Bu nedenle, genel yetkili icra dairesi borçlunun
ikametgahındaki icra dairesidir. Bu takibin konusu da para alacağı olduğundan ve
sözleşmede aksine hüküm yoksa para (kira) alacağı alacaklının ikametgahında
ödeneceğinden kiralayan (alacaklı) kendi ikametgahında da ilamsız tahliye takibi
yapabilir. İlamsız tahliye takibi, kiralanan gayrımenkulün bulunduğu yerdeki icra
dairesinde de yapılabilir. Kira sözleşmesinde özel yetki şartı bulunsa dahi genel
yetkiyi ortadan kaldırmaz.(Baki Kuru cilt:2 sayfa : 1805-1806)
Kira sözleşmesinde birden fazla kiralayanın bulunması halinde, kiralayanın
kiracıların tümüne karşı birlikte ilamsız tahliye takibi yapması zorunludur.
Kiralayan ölmüş ise takip kiracının bütün mirasçılarına karşı yapılması zorunludur.
Borçlu (kiralayan) ödeme emrinin tebliğinden itibaren otuz gün içinde kira borcunu
icra dairesine öderse ilamsız tahliye takibi (işlemiş faiz, icra giderleri ve
vekalet ücreti ile birlikte tüm dosya borcunun ödenmesi halinde) son bulur.Kira
sözleşmesinde kiraları alacaklının bildirdiği banka hesabına yatırılması belirtilmiş
ise, ödeme süresi içinde kiralayan takip konusu kirayı bu banka hesabına
yatırabilir. Kiralayan sadece kira borcunu öder, ferilerini ödemez ise bakiye için
30 günlük ödeme süresinin bitiminden sonra haciz işlemine devam edilir.
İtiraz : Borçlu, borca, yetkiye vs.nedenlerle ödeme emrine 7 gün içinde itiraz
edebilir. Bu itiraz takibi durdurur. Bu itirazın alacaklıya tebliği için itiraz eden
borçlu tebliğ giderini ödemekle yükümlü değildir. (İİK.62/2)Bu itiraz dilekçesi
alacaklıya (varsa vekili) alacaklıdan takip açılırken verilen giderin kullanılması
yoluyla tebliğe gönderilir.
İTİRAZ ETMEMENİN SONUÇLARI:
MADDE 269/a.
(Değişik madde: 17/07/2003 - 4949 S.K./65. md.)
Borçlu itiraz etmez, ihtar müddeti içinde kira borcunu da ödemezse ihtar müddetinin
bitim tarihini takip eden altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra
mahkemesince tahliyeye karar verilir.
Borçlu ödeme emrine itiraz etmez yada itirazı 7 günlük yasal süreden sonra yaparsa,
hakkında yapılan takip kesinleşir. Alacaklı borçlunun tahliyesi için İcra
Mahkemesine dava açmak ve tahliyesini istemek zorundadır. Haciz isteme, ancak 30
günlük borcu ödeme süresinin geçmesinden sonra yapılabilir.
İTİRAZ VE KALDIRILMASI USULÜ:
MADDE 269/b.
(Ek madde: 18/02/1965 - 538/110 md.)
Borçlu itirazında kira akdini ve varsa mukavelenamede kendisine izafe olunan imzayı
reddettiği takdirde alacaklı; noterlikçe re'sen tanzim veya imzası tastik edilmiş
bir mukavelenameye istinat ediyorsa merciden itirazın kaldırılmasını ve ihtar
müddeti içinde paranın ödenmemesi sebebiyle kiralananın tahliyesini istiyebilir.
Borçlunun akde ve şartlarına dair mukabil iddia ve def'ilerini aynı kuvvet ve
mahiyette belgelerle tevsik etmesi lazımdır.
Akdi reddeden borçlu bu itiraz sebebiyle bağlıdır. İtirazın varit olmadığı tahakkuk
ettikten sonra ödeme, takas veya sair bir def'ide bulunamaz.
Takip yukarda yazılı belgelere istinat etmemesi sebebiyle alacaklı umumi hükümler
dairesinde dava açmaya mecbur kalırsa ihtarlı ödeme emri, Borçlar Kanununun 260 ve
288 inci maddelerinde yazılı ihtar yerine geçer.
KİRA AKDİ DIŞINDAKİ İTİRAZLAR VE TAHLİYE:
MADDE 269/c.
(Ek madde: 18/02/1965 - 538/110 md.)
Borçlu akdi reddetmeyip kiranın ödendiğini veya sair bir sebeple istenemiyeceğini
bildirerek itiraz etmiş veya takas istemişse, itiraz sebeplerini ve isteğini
noterlikçe re'sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş veya alacaklı tarafından ikrar
olunmuş bir belge yahut resmi dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde
ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya vesika ile ispat etmeğe mecburdur.
Senet veya makbuzun alacaklı tarafından inkarı halinde 68 inci madde hükmü kıyasen
uygulanır.
İcra mahkemesinin tahliyeye mütedair kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez.
Ancak tahliye için, kararın borçluya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren ongün
geçmesi lazımdır. Borçlu tahliye kararı hakkında 36 ncı madde hükmünden
faydalanabilir.
Takibe ve borca açıkca itiraz edilmiş ve takip icra dairesince durdurulmuş ise;
alacaklı, itirazın tebliği tarihinden başlayarak 6 ay içerisinde İcra Mahkemesine
müracaat ederek itirazın kaldırılmasını ve tahliyesini istemek zorundadır. İcra
Mahkemesince itirazın kaldırılması ve tahliyesine karar verilmesi halinde kararın
borçlu/vekilinin yüzüne karşı veya borçlu/vekilinin yokluğunda karar verilmişse
kararın tebliğinden itibaren 10 gün geçmedikçe borçlu hakkındaki tahliye kararının
infazı istenemez. Yani İcra Müdürü tahliye kararını infaz edebilmek için bu konuyu
re'sen gözetmek zorundadır. Diğer bir değişle tahliye kararının infazı için tahliye
kararının kesinleşmesi şart değil isede; hükmün tefhim veya tebliğinden itibaren 10
günlük sürenin geçmesi yasal bir zorunluluktur.(İİK.269/c)
Borçlu, icra dairesinden İİK.36.hükmünden yararlanarak tahliyenin temyiz sonuna
kadar durdurulmasını talep edebilir. Bu takdirde kararın temyiz edildiğine ilişkin
derkenarın daireye ibrazı ve 3 aylık kira parasının teminat olarak verilmesi
(yatırılması) zorunludur. Yasada düzenlenen teminatın karşılanması halinde
Yargıtay'dan tehir-i icra kararı getirmek için mühlet belgesi düzenlenerek borçluya
verilir ve tahliye yönünden takip durdurulur. Takibin para borcuna ilişkin olan
kısmı (kira alacağı vs.) itirazın kaldırılması ile birlikte devam eder. Kararın
Yargıtayca onanması halinde takibe kalındığı yerden devam edilir.
İtirazın kaldırılması ve tahliye kararının temyiz edilmesi ve İİK.36.hükmü gereğince
kiralayan tarafından mehil vesikası talebinde bulunulmaması halinde temyiz itirazın
kaldırılması ve tahliye kararının infazını etkilemez. Alacaklı (kiralayan) mahkeme
kararı üzerine kiralayanın tahliyesini ve kira alacağı için mallarının haczini
isteyebilir. Ancak, mahkemenin itirazın kaldırılması ve tahliye kararı onanmadıkça
haczedilen mallar satılamaz. (İİK.364)
Hapis Hakkı İçin Defter Yapılması (Tutulması) :
İİK.270 MADDE
Kiralıyan evvelce yapılması lazımgelen icrai takibi yapmadan haiz olduğu hapis
hakkının muvakkaten muhafazası için icra dairesinin yardımını
isteyebilir.(B.K.267,269, 281)
Teahhurunda tehlike varsa zabıtanın yahut nahiye müdürünün de yardımı istenebilir.
İcra Dairesi üzerlerinde hapis hakkı bulunan eşyanın bir defterini yapar ve
rehinleri paraya çevirme yoliyle takip talebinde bulunması için kiralıyana on beş
günü geçmemek üzere münasip bir mühlet verir.
Mal sahibi alacaklı, borçlu kiracıdaki kira alacaklarının ödenmeyen kısımları için
dilekçe ile veya sözlü olarak başvurması halinde herhangi bir harç alınmaksızın
(başvurma dahil) icra müdürü mecura giderek borçlunun kira borçlarını karşılayacak
tutarda taşınırlarının defterini düzenler. Bu mallar hakkında haciz ve muhafaza
hükümleri uygulanmaz. Ancak, deftere geçirilen ve değerleri saptananbu taşınırlar
yerinde borçluya veya varsa yakınlarına tevdii edilir. Bu tevdii işlemi yediemine
teslim niteliğinde olmayıp, alacaklının kira alacaklarını karşılayacak mal
varlığının belirlenmesine yöneliktir. Tesbit yapıldıktan sonra İcra Müdürü hazır
olan alacaklıya tesbiti yapılan bu mallarla ilgili olarak menkul rehninin paraya
çevrilmesi yoluyla takip yapmak üzere (15) gün süre verir. Alacaklı bu süre içinde
takibi yapmak zorundadır, saptanan eşyanın kaçırılması veya gizlenmesi halinde ise
İcra Müdürünün emriyle İİK.81.'deki yolla zabıta aracılığıyla geri alınır. Bu husus
yasanın 271.maddesinde düzenlenmiştir.
İK.271.MADDE
(Değişik madde: 18/02/1965-538/111 md.)
Gizlice veya cebirle götürülmüş eşya, götürülmelerinden on gün içinde icra
dairesinin emri ile ve zabıta kuvvetiyle geri alınabilir. İyi niyet sahibi üçüncü
şahısların hakları saklıdır.
İhtilaf halinde mahkeme basit yargılama usulü ile meseleyi halleder ve karara
bağlar.
MUKAVELE İLE KİRALANAN TAŞINMAZLARIN TAHLİYESİ
TAHLİYE EMRİ VE MÜNDERACATI
MADDE 272
(Değişik madde: 03/07/1940-3890/1 md.)
Mukavele ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin
icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir.
Bunun üzerine icra müdürü bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün
içinde tahliye ve teslimini emreder.
Tahliye emrinde;
Kiralayananın ve kiracının ve varsa mümessillerinin isim, şöhret ve yerleşim yerleri
ve mukavele tarihi ve kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa
yedi gün içinde daireye müracaatla beyan etmez ve itirazda bulunmaz veya
kendiliğinden tahliye etmezse zorla çıkarılacağı yazılır.
Tahliye emrinin düzenlenip kiracıya tebliği için kira sözleşmesinin sona ermesinden
başlayan 1 ay içinde icra dairesine başvurulması gerekir. Başvuru aşamasında icra
dairesine kira sözleşmesinin bir örneğinin de verilmesi gerekir.Borçluya örnek 14
ödeme emri tebliğe gönderilir.
TAHLİYE VE TESLİM
MADDE 273
Müddeti içinde itiraz olunmaz veya itiraz refolunursa kiralanan taşınmaz müddetin
hitamında zorla tahliye ve kiralıyana teslim olunur. Ancak tahliye emrindeki
müddetin geçmesi lazımdır.
Tahliye edilecek yerde kiralıyana ait olmıyan eşya bulunursa 26 ncı maddenin hükmü
kıyas yoliyle tatbik olunur.
İİK.m.272 ve Yönetmelik hükümlerine uygun olarak düzenlenen tahliye emri gönderilen
kiralayan tahliye emrine karşı 7 gün içinde itiraz etmez veya yapmış olduğu itirazı
İcra Mahkemesince kaldırılırsa tahliye emrine konu taşınmazı 15 gün içinde
alacaklıya teslim etmek zorunluluğundadır. Teslim etmezse, zorla tahliye ettirilir.
İTİRAZ
MADDE 274
(Değişik : 03/07/1940-3890/1 md.)
İtiraz etmek isteyen kiracı itirazını tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün
içinde dilekçe ile veya şifahen icra dairesine bildirir.
Bu suretle yapılan itiraz tahliye takibini durdurur.
63, 64 ve 65 inci maddeler hükmü tahliye takiplerinde de caridir.
Kiracının kendisine ulaşan tahliye emrine karşı bildirim tarihinden başlayarak 7 gün
içinde itirazını yazılı veya sözlü olarak icra dairesine bildirmesi gerekir.
Kiralayanın itirazı, yalnız kira sözleşmesinin inkarına, kira sözleşmesinin
yenilendiğine veya uzatıldığına ilişkin olabilir. İcra dairesine süresinde yapılan
itiraz tahliye takibini durdurur. Tahliye takiplerinde İİK.m.63-65 hükümleri kıyasen
uygulanır. Ayrıca, bu tür tahliye emri bildirimini alan kiracı koşulları varsa
özürünün ortadan kalktığı tarihten itibaren 3 gün içinde m.65 uyarınca gecikmiş
itirazda bulunabilir.Kiracı bu itirazını İcra Mahkemesine yaparak takibin
durdurulmasını sağlayabilir. Bu tür tahliyeye ilişkin mahkeme kararlarının temyizi
olanaklıdır. Tahliye emri üzerine kiralananın kiralayana teslim süresi bildirimin
alınmasından itibaren 15 gündür.
Bu madde uyarınca, yapılması gereken itirazın mutlaka İcra Müdürlüğüne yapılması
gerekir.
İTİRAZIN KALDIRILMASI
MADDE 275
(Değişik madde : 18/02/1965-538/112 md.)
İtiraz vukuunda kiralıyan icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir.
Tahliye talebi noterlikçe res'en tanzim veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut
ikrar olunmuş bir mukaveleye müstenit olup da kiracı kiranın yenilendiğine veya
uzatıldığına dair aynı kuvvet ve mahiyette bir vesika gösteremezsa itiraz
kaldırılır.
Aksi takdirde itirazın kaldırılması talebi reddolunur.
İtirazın kaldırılması üzerine tahliye ve teslim icra edildikten veya kaldırılma
talebi reddolunduktan sonra kiracının veya kiralıyanın umumi hükümlere göre
mahkemeye müracaat hakları saklıdır.
(Değişik fıkra : 09/11/1988-3494/52 md.) Mahkemede açılan davada icra takibi
sırasında inkar olunan imzanın kendisine ait olduğu anlaşılan kiracı veya kiralayan
yüzbin liradan beşyüzbin liraya kadar para cezasına mahkum edilir.
İtirazın kaldırılması İcra Mahkemesinden istenebilir. Mahkemece itirazın
kaldırılmasına karar verilmesi halinde takip olduğu yerden devam ederek kiralıyanın
tahliyesi işlemine devam olunur.
İİK.272-275.maddelerinde İİK.36.maddesine açık şekilde yollama yapılmamıştır. Bu
nedenle icra mahkemelerinin yazılı sözleşme ile kiralanan taşınmazların kira
sürelerinin bitmesi nedenine dayanarak verdikleri tahliye kararları hakkında,
kiracının üç aylık kira tutarını teminat olarak yatırarak İİK.36.gereğince
hakkındaki tahliyeye ilişkin icra takibini durduramaması gerekmektedir.
Tahliye Taahhüdüne Dayalı Takip :
Borçlu mecurda otururken mal sahibine taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı ve
boş olarak teslim etmeyi taahhüt edebilir. Bu taahhüt noterde yapılabileceği gibi,
borçluca imzalanmış yazılı bir belgeye de dayanabilir. Bu biçimde bir taleple
başvurulması halinde talepte bulunan tahliye taahhüdünün dayandığı belgeyi icra
dairesine ibraz etmek zorunda olup, aslını veya kendisince onanmış bir örneğini
vermesi zorunludur. Talep süresi tahliye taahhüdünde bulunulduğu tarihten itibaren
bir ay olup icra müdürünün bu olguyu re'sen gözetmesi, tahliyenin taahhüt edildiği
tarihten bir ay sonra yapılan başvuruları reddetmesi gerekir. Yasal şartları taşıyan
takip talebi üzerine İcra Müdürünce Örnek 14 tahliye emri düzenlenerek borçluya
gönderilir. Borçlunun tahliye emrine itiraz etmesi (bu itirazı kiranın yenilendiğine
veya uzatıldığına yada tahliye taahütnamesindeki imzanın kendisine ait olmadığına
ilişkin olabilir) üzerine icra takibi durur. İtirazın kaldırılması için alacaklının
İcra Mahkemesine başvurması gerekir. Borçluca itiraz edilmemişse, tahliye emrinde
yazılı olan 15 günlük sürenin geçmesi zorunludur. Mahkemece tahliyeye karar
verilmesi halinde borçlu bu kararın temyizi ile birlikte İİK.36.maddedeki olanaktan
yararlabilir.
Tahliye emrine 15 gün içinde itiraz edilmezse ayrıca mahkeme kararına gerek
kalmaksızın, alacaklının istemi üzerine tahliye işlemi infaz edilir.
Kanun koyucu, yeni Türk Borçlar Kanunu 352. madde 1. fıkrada bulunan "kiralananın
teslim edilmesinden sonra" ifadesi ile 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında
Kanun'un 7/a. maddesinde bulunmayan ve Yargıtay içtihatları ile şekillenip hukuken
geçerli hale gelmiş olan yazılı tahliye taahhüdünün, "kiralananın tesliminden sonra
hüküm ifade edeceğine" dair Yargıtay uygulamasının, kanunlaşmasını sağlamıştır.
Kiracının, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltacağını yazılı
olarak bildirmesi, kira süresinin sona erme sebeplerinden bir tanesidir. Yazılı
tahliye taahhüdü, kira süresinin sona ermesi sebeplerinden "kiracıdan kaynaklanan
sebeplerden" bir tanesi olup, kiracının, bu yazılı bildirimine rağmen günü
geldiğinde kiralananı boşaltmamış olması halinde, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
kiraya veren yararına kira sözleşmesinin sona erdirmesi yönünde çeşitli imkânlar ve
haklar tanımaktadır. Bu hakların kullanımı ise belirli bir süre ile
sınırlandırılmıştır. Bu süre, kiracının kiralananı boşaltmayı kiraya verene yazılı
olarak bildirdiği tarihten itibaren bir aydır. Kanunun tanıdığı bu süre dâhilinde
kira sözleşmesinin sona erdirilmesi hakkının kullanılmaması neticesinde, kiraya
veren aleyhine hak düşürücü bir durum ortaya çıkmaktadır. Yazılı tahliye taahhüdünün
geçerli olması için gerek kanun gerekse de zaman içerisinde uygulamada Yargıtay
Kararları ile bazı şartların bulunması gerektiği kabul edilmiştir. Yargıtay'ın
yerleşik içtihatlarında kira sözleşmesi ile aynı anda yapılan yazılı tahliye
taahhütünün geçerli olmayacağı yönündedir.
Bu hükme göre, bir tahliye taahhüdünün etkisi, taahhütte belirtilen günde kira
sözleşmesinin sona ermesi anlamını taşımamaktadır. Bu sebeplerle tahliye taahhüdü,
kiracıya belirtilen tarihte boşaltma yükümlülüğü getiren ve kiraya verene de
kiracıdan boşaltmasını isteme hakkı veren bir borçlandırıcı işlem olarak kabul
görmektedir.
Kanunun lafzından da anlaşılacağı üzere; kira sözleşmesinin sona erdirilebilmesi
için yazılı tahliye taahhüdünde bildirilen tarihten itibaren, kiracı gayrimenkulü
tahliye etmediği takdirde, kiraya veren bir aylık süre içerisinde; icra dairesine
2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, 272. madde hükümleri çerçevesinde "İcra Yoluyla
Tahliye" için başvurabileceği gibi, mahkemelerde dava açmak suretiyle kiracıyı
tahliye ettirebilir. Yazılı tahliye taahhüdünün en önemli özelliklerinden bir tanesi
de kiraya verene, kiracıya karşı başka bir sebebe dayanmadan ve tazminat yükümlülüğü
altına girmeden, kira ilişkisini ortadan kaldırma imkânı sağlamasıdır.
Yazılı taahhüde dayalı bir tahliye talebi için, tahliye taahhüdünün geçerli bir
taahhüt olması icap etmektedir. Taahhüdün geçerliliği bazı şartların varlığına
bağlanmıştır.
I) Tahliye taahhüdünün geçerliliğinin birinci ve en önemli şartı yazılı olması
zorunluluğudur. Zira bu kural Türk Borçlar Kanunun "emredici" hükmüdür. Sözlü
tahliye taahhüdüne dayalı olarak kiracının tahliyesi istenemez.
II) Taahhüdün yazılı olma zorunluluğunun ardından kanunun bir başka "emredici"
hükmü, mecurun hangi tarihte boşaltılacağının belli olması olup bu durumun da yazılı
olması kanun gereğidir.
Mecurun hangi tarihte boşaltılacağının bilinmemesi veya taahhüt içerisinde
bildirilmemiş olması, taahhüdün geçerliliğini etkileyen en önemli sebeplerdendir.
Kanunun bildirdiği gibi "belli bir tarih" bulunmak zorundadır. Tahliye taahhüdünde,
kiralananın hangi tarihte boşatılacağının taahhüt edildiği "tarih" yazılmış
olmalıdır.
III) Bir tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için kanunun "emredici" üçüncü
hükmü; kiralananın kiracıya tesliminden sonraki bir tarihte, kiraya verene yazılı
olarak bildirilmesidir ki, bu durum 6098 sayılı kanun ile yeni bir emredici kural
olarak yerini almıştır. 818 sayılı Borçlar Kanunu ve özel kanun olan 6570 sayılı
Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun dönemindeki karşılığı, kira sözleşmesinden
sonraki bir tarihte yapılmış olması zorunluluğu idi. Kanun koyucu, kiracıları kötü
niyetli mal sahiplerine karşı koruyabilmek ve uygulamada ortaya çıkan problemlerin
önüne bir nebzede de olsa geçebilmek için yeni Türk Borçlar Kanunu yaparken, tahliye
taahhüdünün geçerli olabilmesini, kiralananın kiracıya tesliminden sonra tanzimi
şartını getirmiştir. Tahliye taahhüdünün kiralanan teslim edilmeden ilk kira
sözleşmesi yapılırken kiracı tarafından imza edilmesi, konut ya da işyeri sıkıntısı
çeken kiracının serbest rızasına dayanmaz ve bu taahhüdün geçerliliğinin kabulü
kiraya verenin kira akdine son vermek hakkını sınırlayan kanun hükümlerini boşa
çıkartır.
Yazılı tahliye taahhüdünde düzenlenme veya tanzim tarihi bulunmalıdır. Düzenleme
tarihinin bulunmaması halinde bu husus, tahliye taahhüdünü geçersiz bir taahhüt
haline getirmez. Bu husus tahliye aşamasında taahhüdün verildiği zamana ilişkin
olarak kiracının itirazına karşı, kiraya verene büyük bir ispat külfeti
yükleyecektir.
IV)Tahliye taahhüdünün geçerliliği için bulunması gereken bir şart da tahliye
taahhüdünün bizzat kiracı tarafından verilmiş ve imza edilmiş olmasıdır. Onunla
birlikte oturan aile fertlerinden birinin yaptığı taahhüdün bir hükmü yoktur. Bundan
başka, kiracı adına kira sözleşmesini yapmış (imzalamış) olan vekilin kiracı adına
tahliye taahhüdünde bulunabileceğine karar verilmiştir.(Yargıtay 6.H.D.2.6.1986
6232/7823)
KIYASEN UYGULANACAK MADDELER:
MADDE 269/d. (Ek madde: 18/02/1965 - 538/110 md.)
62, 63, 65, 66, 68, 70 ve 72 nci maddeler hükümleri kıyas yolu ile burada da
uygulanır.
TAHLİYENİN İNFAZI :
Tahliye kararı İcra Müdürlüğünce yerinde taşınmazın boşaltılması, boşaltılan eşyanın
teslimi ve yerin alacaklıya boş olarak teslimi ile gerçekleşir. Uygulamada bu hususa
ilave olarak tahliye edilen yerin anahtarının değiştirilmesi ve yeni anahtarın
teslimi ile infaz sağlanmaktadır.
Gayrimenkullerin ve gemilerin tahliye ve tesliminde:
a) İcra emrinin tebliği üzerine tahliye olunduğu takdirde Yüzde 2,27
b) Tahliye ve teslim icra marifetiyle olduğu takdirde Yüzde 4,55 oranında harç
tahsil edilmelidir.
Tahliye sırasında İİK.26'daki ilkeler geçerlidir. Eşyanın borçluca veya yakınlarınca
teslim alınmaması veya bunların bulunmaması halinde eşya çıkarılarak gideri
alacaklıdan alınıp emin bir yerde veya alacaklının elinde bırakılabilir. Borçlu
eşyanın bulunduğu yerde ise 5 gün, değilse 30 gün içinde eşyayı alması "muhtıra" ile
kendisine bildirilir. Borçlu bu süreler içinde eşyayı almaktan ve giderlerini
ödemekten kaçınırsa İcra Müdürü durumu bir yazı ile İcra Mahkemesine bildirir.
Anılan eşyanın satışına karar verilmesini ve satış kararı verilmesi halinde satış
bedelinden giderler tahsil edilip artan kısmı borçlu adına, Adalet Bakanlığınca
çıkarılan yönetmelikte nitelikleri belirlenen bankalardan birine yatırılır. Satış
taşınır mallara ilişkin hükümlere göre yapılır.
KİRALANAN TAŞINMAZDA ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN BULUNMASI :
İİK.276 (Değişik madde : 18/02/1965-538/113 md.)
Tahliyesi istenen yerde kiracıdan başka bir şahıs bulunur ve işgalde haklı olduğuna
dair resmi bir vesika gösteremezse derhal tahliye olunur.
Şu kadar ki, bu şahıs resmi bir vesika göstermemekle beraber daireye ibraz olunan
mukavele tarihinden evvelki bir zamandan beri orayı işgal etmekte bulunduğunu beyan
eder ve bu beyanı icra müdürü tarafından mahallinde yapılacak tahkikatla teeyyüt
ederse memur, tahliyeyi tehirle üç gün içinde keyfiyeti icra mahkemesine bildirir.
Merci, tarafları dinliyerek icabına göre tahliyeyi emreder veya taraflardan birinin
yedi gün içinde mahkemeye müracaat etmesi lüzumuna karar verir. Bu müddet içinde
mahkemeye müracaat edilirse, davanın neticesine görde hareket olunur. 36 ncı madde
hükümleri burada da uygulanır. Dava etmiyen taraf iddiasından vazgeçmiş sayılır.
Borçlunun nesep ve sebepten usul ve füruu, karı veya kocası, ikinci dereyeceye kadar
kan ve sıhri hısımları ve iş ortakları ile borçluya tebaan mecurda oturdukları
anlaşılan diğer şahıslar, bu madde hükmünün tatbikında üçüncü şahıs
sayılmazlar.
Tahliyeye gidildiğinde tahliye edilecek yerde borçlu dışında bir kişi bulunursa
işgalde haklı olduğuna dair resmi bir vesika (mal sahibi ile yapılmış bir kira
sözleşmesi ibraz edilip bu sözleşmenin, takibin dayanağı olan sözleşmeden sonra
yapıldığı ve noterce düzenlendiği tespit edilirse) veya resmi bir vesika
gösterilmekle birlikte icra müdürünce sözleşme tarihinden önceki bir zamandan bu
yana orayı işgal etmekte olduğu yerinde yapılacak araştırma ile belirlenirse icra
müdürü tahliyeyi erteleyecek durumu icra mahkemesine 3 gün içinde bildirecektir.
Yukarıda kanundaki düzenlemelere göre işlemlere devam edilecektir.
İcra Müdürünün en özenli davranması gereken yasa maddelerinden birisi olan bu
maddenin uygulaması ancak üçüncü kişilerin mecurda oturduklarına ilişkin resmi belge
göstermelerine veya çevrede yapacakları araştırma sonucuna bağlıdır. Gerekirse bu
soruşturma o yerde tanık dinlenerek de yapılabilir. Ancak, olabildiğince bu maddenin
uygulanmasından özellikle kötü niyetli borçlu veya borçlu adına hareket eden üçüncü
kişilerin bu yoldaki savlarının titizlikte incelenip, alacaklıların ve üçüncü
şahısların zararına doğabilecek sonuçların yaratılmamasına özen gösterilmelidir.
Tahliye kararının infazı için kesinleşmesi gerekmez, çünkü işlem gayrımenkulün
aynına ilişkin değildir.
Yargıtay 8.Hukuk Dairesinin 28/01/2013 tarih ve 2012/13669 E. 2013/879 Karar sayılı
kararında "...kural olarak tahliye isteminin tahliyeye hak kazanıldığı tarihten
itibaren makul süre kapsamında kalan 1 yıl içinde kullanılması gerekirken..."
şeklindedir.
Yargıtay 12.Hukuk Dairesinin 19/6/1992 tarih ve 1992/768 E.-8464 K.sayılı ilamında
"kiralayan malikin taşınmazı sattıktan ve mülkiyet hakkı sona erdikten sonra almış
olduğu tahliye kararının infazını istemek ve kiracıyı mecurdan çıkarmak hakkı
bulunmamaktadır..." şeklindedir.
Yargıtıtay 12.Hukuk Dairesinin 04/11/1980 tarih ve 6133/7819 K.sayılı ilamında
"...yeni malik, eski malikin bütün haklarını kullanabilir. Kiralayan tarafından eski
malike noterden verilen taahhütname ile yeni malikin takip yapması yasaya uygundur"
Kiralayan ilamsız tahliye takibi yapmadan, doğruca sulh hukuk mahkemesinde tahliye
davası da açabilir. İcra takibi sonrası takibe itiraz edilmesi halinde kiralayan
icra mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açmak yerine sulh hukuk mahkemesinde
tahliye davası da açabilir.
KİRA KONTRATINDA DAMGA BEDELİ
Kira kontratında kontratın kapsadığı toplam kira bedeli üzerinden %o 1,89 oranında
damga bedeli hesaplanır. Kira kontratında adi kefil olması durumunda ise ilaveten %o
9,48'lik bir oran eklenir.
Kira kontratı damga vergisi hesaplama 2015 işlemini bir örnekle açıklayalım :
– Ahmet Bey yıllık kira tutarı 12 bin lira olan taşınmazını kiraya veriyor. Yani her
ay 1000 lira kira bedeline anlaşıyor. Kira kontratında kefil yoksa işlem şöyle
gerçekleşiyor :
Yıllık kira tutarı (12000) x 1,89/1000 (kira damga vergisi oranı) = 22, 68 lira
– Ahmet Bey'in düzenlediği kira kontratında adi kefil bulunuyorsa kira kontratı
damga vergisi oranı artıyor :
Yıllık kira tutarı (12000) x 11,37/1000 (9,48 kefil oranı dahil) = 136,44 lira
Kira kontratının süresi bir yıldan fazla ise toplam sürede tahakkuk edecek kira
bedeli üzerinden bu hesaplamalar yapılacaktır. Kontratta yıllık artış oranı da
gözönüne alınarak toplam kira bedeli hesaplanacaktır.(Örneğimizde olduğu gibi yıllık
kira bedelinin 12.000.00-TL. Kontrat süresinin 2 yıl olması ve yıllık kira artış
oranının %10 olması durumunda 1.yıl 12.000,00.-TL., ikinci yıl 13.200,00.-TL.olmak
üzere toplam 25.200,00.-TL.üzerinden damga bedeli hesaplanacaktır.
Diğer yandan eğer bu sözleşmede adi kefil imzası varsa adi kefalette damga vergisi
adi kefil başına %o 9,48 oranında hesaplanacaktır. (%o 1,89 + 9,48 = 11,37). Adi
kefalet ile kira akdi birbirinden bağımsız sözleşmelerdir. Birden fazla adi kefil
varsa her biri için ayrı ayrı damga vergisi alınması gerekir.
Müteselsil kefalet varsa burada bağlantılı işlem söz konusu olduğundan yüksek olan
miktar esas alınır. Yani tek bir rakam esas alınır. Örneğin kiradan kaynaklanan 1,89
oranı değil kefaletten kaynaklanan 9,48 oranı esas alınır. Müteselsil kefil sayısı
birden fazla olsa da tek bir imza var sayılmaktadır.
Noterden yapılan sözleşmelerde de noter tarafından damga vergisinin tahsil
edildiğini kabul ederek yeniden bir araştırmaya girmeye gerek yoktur.
İktisadi işletmelere dahil olmayan gayrımenkullerin gerçek kişelerce mesken olarak
kiralanması veya dernek ve vakıflarca yerleşim yeri olarak kiralanması durumunda
buna ilişkin olarak düzenlenen kira sözleşmeleri damga vergisinden istisnadır.