tahliye davası
TBK m. 350-356 arası hükümlerde kira sözleşmeinin dava yoluyla sona ermesi
düzenlenmiştir. TBK'nun kabul ettiği dava yolu kira sözleşmesinin sona ermesi
bakımından mahkeme kararını gerektirmektedir. Böylece kiracının, keyfi fesih
bildirimine ve buna bağlı uyuşmazlıklara karşı korunması sağlanmış olmaktadır.
Dava yoluyla sözleşmenin sona ermesi ancak TBK m. 350, 351, 352'de belirtilen
sebeplerin varlığında mümkündür. Bu çerçevede mahkeme, davacının iddia ettiği bu
özel sebeplerin varlığını, gerçekliğini tespit etmekte, buna bağlı olarak
sözleşmenin feshine, sonra kiralanan şeyin kira verene iadesine karar vermektedir.
Buna karşın kiraya verenin genel hükümler uyarınca sözleşmeyi feshetmesi halinde m.
347 f.3'de "…Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda,
kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir" ortaya konulduğu üzere dava
açması gerekmemektedir. Bu tür durumlarda fesih bildiriminin yapılmasıyla sözleşme
sona ermektedir. Buna rağmen dava açılabilir, ancak bu dava tahliye davası olarak
adlandırılamayacaktır. Dava, sözleşmenin sona ermesini tespit ve/veya kiralanan
şeyin iadesine dönük olacaktır. TBK m. 350 vd.ında düzenlenen dava yöntemi sadece
kiraya veren için öngörülmüştür.
MADDE 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü
olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma
zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya
da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya
ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen
sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile
sona erdirebilir.
b. Yeni malikin gereksinimi
MADDE 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya
kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri
gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir
ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı
ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona
erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava
yoluyla da kullanabilir.
2. Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle
MADDE 352- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı,
kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa
kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya
başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve
daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan
süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda
bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli
kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde,
dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları
içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira
sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak
bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
Kiracının bu yöntemi kullanması mümkün değildir .
Kiraya veren ancak TBK m. 350, 351, 352'de öngörülen sebeplere dayanılarak tahliye
davası açabilir. Bunun haricinde bir sebebe dayanarak dava yolu ile sözleşme sona
erdirilemez.
Kiracısının S.B kiraya verenin ise S.Ç olduğu, 15.06.2012 başlangıç tarihli ve dört
yıl süreli kira sözleşmesinin 15.06.2016 tarihinde sona ermesi dikkate alınarak
taraflar arasında kendi rızalarıyla 30.05.2016 tarihinde fesih protokolü imzalanmış
olup, protokol uyarınca kiracının kiralananı 31.07.2016 tarihinde tahliye etmesi
hususunda anlaşılmıştır.
Bu somut olay hukuki kurumlardan kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri içerisinde
yer alan yazılı tahliye taahhüdü sebebiyle tahliye kurumunu
ilgilendirmektedir.
Yazılı tahliye taahhüdü sebebiyle tahliye konusunun hukuki durumuna bakacak olursak;
m. 352/1 kapsamına giren somut olayımız dikkate alındığında, yazılı tahliye taahhüdü
sebebiyle tahliyenin gerçekleşmesi için şu şartlar birlikte aranacaktır:
a) Tahliye taahhüdünü bizzat kiracının yapması gerekir. Kiracı dışında kimsenin,
örneğin onunla birlikte oturan eşinin veya oğlunun tahliye taahhüdünde bulunmuş
olmasının bir değeri yoktur. Tarihsiz tahliye taahhütleri geçerli değildir. o halde
tahliye taahhüdü, taşınmazın tahliye edileceği tarihi de göstermelidir.
b) Tahiye taahhüdünün yazılı olması gerekir. Kanun burada adi yazılı şekli yeterli
görmüştür.
c) Tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir.
4.10.1944 gün ve 15-20 K. Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı'na göre
kiracıların ilk kira sözleşmeleri için yaptıkları tahliye taahhütleri geçerli
değildir; çünkü bu taahhütler, konut veya işyeri bulmada sıkıntıya düşmüş kiracılar
tarafından verilmekte ve kira sözleşmesinin kanunen uzamasını sağlayan hükmüne
aykırı düşmektedir. Buna bağlı olarak birinci kira sözleşmesinin bitmesinden sonra
verilen tahliye taahhütleri hukuken geçerlidir .
d) Kiraya verenin tahliye tahliye taahhüdünde gösterilen tarihten başlayarak bir ay
içinde icraya başvurması veya tahliye davası açması gerekir. Bu bir aylık süre
geçirilirse artık tahliye taahhüdünün hükmü kalmaz. Tahliye taahhüdü noterce re'sen
düzenlenmemiş veya tarih ve imzası noterce tasdik edilmemiş ise, kiracının imzasını
inkar etmesi durumunda, kiraya veren, itirazın kaldırılmasını icra tetkik merciinden
isteyemez; artık mahkemede tahliye davası açması gerekir (İİK m. 275 f.2).
6570 sayılı kanun çerçevesinde kiralayanın tahliye davası açabilme şartları
İlk şart, (bizi de ilgilendiren şart) kiracıdan tahliye taahhüdü alınması durumudur.
Kiracı, tahliye taahhüdü ile, evi belli bir tarihte tahliye edeceğini taahhüd
etmişse, o tarihte evi boşaltmak zorundadır. Boşaltmadığı takdirde kiralayan,
kiracıdan evi tahliye etmesini isteyebilecektir. Söz konusu tahliye taahhüdünü için
de bazı şartlar gerekmektedir. Belirttiğim gibi tahliye taahhüdü öncelikle yazılı
yapılmalıdır. Noterden yapılması şart değildir. Ancak, noter kanalıyla yapılması
halinde kiralayan için daha güvenceli bir durum oluşmuş olacaktır.
İkinci şart, tahliye taahhüdünde, evin tahliye edileceği tarihin belirtilmesi
zorunluludur. Üçüncü ve son şart ise, tahliye taahhüdünün ilk kira yılını takip eden
yıllardan sonrası için verilmiş olması gerektiğidir. Tahliye taahhüdündeki tarihin
ilk kira yılı içerisinde olmaması gerekmekir.Bir evi ilk defa kiralıyorsanız, ister
kiracı olun, ister kiralayan, ilk kira kontratı ile yapılan tahliye taahhüdü geçerli
omaz. Söz konusu taahhüdün, kontrattan ayrı olması da bu durumu değiştirmez. Tahliye
taahhüdüne cezai şart hükmü de eklenebilir.
Yukarıdaki açıklamalar dikkate alınıp somut olay ile karşılaştırıldığında tahliye
davası açmamız için gereken önşartların tamamlanmış olduğunu söylemek mümkündür.
Tahliye davası açılabilmesi için kanun ve doktrin dikkate alındığında kiracının
tahliye taahhüdü olan 31.07.2016 tarihinden itibaren başlayacak şekilde bir aylık
sürenin dolmamış olmasına özen gösterilmelidir. Olayımızda henüz tahliye taahhüdünün
tarihi gelmediği için tahliye davasının şartlarından olan bu sonuncu şartın
oluşmadığı söylenebilir.
Ağırlıklı olan doktrin görüşü ve uygulamaya göre; evin boşaltılacağına dair verilen
taahhüdün dolmasının ardından ev sahibi, ya icra dairesine başvurarak ya da
mahkemeye dava açarak evin tahliyesini isteyebilecektir. Uygulamada pratik olan yol
Örnek 56 tahliye emri doldurularak kiracıya tebliğ edilmesidir. Bu durumda
kiracıdan, varsa itirazlarını 7 gün içinde bildirmesi istenir. Ev sahibi sözkonusu
haklarını 1 ay içerisinde kullanmalıdır. Aksi halde, hakkından feragat etmiş sayılır
ve sözleşme kendiliğinden yenilenmiş sayılır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin vermiş olduğu bir karara göre "Kiracı, kiralananın
teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte
boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira
sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak
suretiyle sona erdirebilir" demektedir. Dairenin tahliye taahhünde tahliye için
verilen tarihten itibaren bir aylık icraya başvurma ya da dava açma süresi olduğu
yönünde karar vermiştir.
Kiralayanın, kiracısından evi tahliye etmesini isteyebilmesi için bir diğer şart
ise; kiracının bir yıl içinde kirasını iki defa geciktirmesi halidir. Bu durumda
kiralayan (ev sahibi), vaktinde ödenmeyen kira için kiracısına ihtar çekmelidir. Bu
şekilde kiracı yılın herhangi bir döneminde iki defa kirasını geciktirir ve
kiralayan da iki haklı ihtar çekerse, kira sözleşmesinin bitiminde başka bir ihtara
gerek kalmadan kiralayan bir ay içinde tahliye davası açabilecektir. Eksik ödemeler
için de iki haklı ihtar hüküm ifade eder. bu diğer şart dikkate alındığında
olayımızda kiracı kirasını bir kez geciktirmiş ve bir kez de ödememiştir. Ancak,
kendisine iki haklı ihtar çekilmemiş olması sebebiyle bu sebebe dayanarak tahliye
davasının açılması halinde talebimizin mahkemece reddedilme olasılığı yüksektir.